カテゴリー別アーカイブ: いつか役立つかもしれない不動産コラム

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2017年05月22日 現況有姿

不動産会社の販売図面や、ネットの広告

あるいは不動産会社の営業マンの口から

「現況有姿」という言葉を見聞きしたことありませんか?

普段あまり使わない「現況有姿」について少しお話します。

「現況有姿」とは「げんきょうゆうし」と読みます。

「現状有姿」という人もいますが意味はほぼ一緒です。

中古や新築・マンションなのどの建物で使う場合は

簡単に言うと「みたまま」の姿で引き渡す。という事です。

昔のCMではありませんが、

「何も足さない」「何も引かない」そのままの状態。という事ですね。

土地分譲もやはり同じ意味です。造成工事などをしないで販売することを

「現状有姿分譲」などと言います。

土地の場合は建物と違って、電気・ガス・水道などが整備されていない状況なので

そのままでは生活できない。ということなりますが

その分値段が安価の事が多いですね。

別荘地などによくあるパターンです。

まぁ、中古などの戸建て・マンションは

この「現況有姿」売買は一般的です。

分からない事や、疑問などは物件見学の時に

よく見て質問することが大切です。

2017年04月28日 リフォームとリノベーション

最近、「リノベーション」という言葉を目にする機会が増えましたが、「リフォーム」との違いってなんだかご存知ですか?リフォームを検討している方にとっては、リノベーションとの違いは気になる問題でしょう。今回はそんなリフォームとリノベーションの違いについてお話します。

リフォームとは、内装をちょっと変えてみたり、設備を新しくしたりすることを指す場合が多いですね。床や壁のクロスの張り替えや、水回りの設備の取り換えなどは「リフォーム」ですが、増築など大規模な改修にも利用される言葉のため、住まいの修繕全般を表す言葉といえます。

リフォームは、「老朽化したものを新しい状態に戻す」という意味合いが強く、機能の回復として使われることが多いですね。

ちなみに「リフォーム」は和製英語。英語の「reform」は「是正する、改善する」という意味であり、日本語的な「リフォーム」は、「remodel」がよく使われています。

リノベーションは、住む人の趣味嗜好やライフスタイルに合わせて中古物件の性能やデザインを変更するときに使われる言葉です。住宅本来が持つ良さをのこしながら、大胆な工事を加え、まったく新しい機能や性能を追加します。新築のときよりも価値が高まるようリノベーションするケースが多いです。 リノベーションでは、住宅の構造躯体だけを残し、設備や間取りなどをほぼすべて作り変えます。そのため、新築同様の内装を手に入れることができ、中古物件であることを感じさせません。

テレビ番組の「ビフォーアフター」なんかは完全にリノベーションですね。

最近は中古物件を安く購入し、自分好みにリノベーションする方が増えています。自分が希望する間取りや費用の新築物件を探すよりも、中古物件を自分好みにリノベーションした方が、結果的に費用を安く抑えられるケースが多いためです。希望のエリアに適当な新築物件がない場合は、中古物件のリノベーションを検討するのも一つの手段です。 ただし、中古物件の中には現在の耐震基準に沿って建てられていない住宅もあるため、リノベーション用の物件選びはそうしたことも含め慎重に行うことをおススメします。

リノベーションはリフォームの中のひとつとも考えられるので、厳密な定義やとかはありません。リフォームでは原状を回復するだけだったのに対し、リノベーションは住まいに新たな価値を与え自分らしい住まいを実現するためのスタイル。そんなニュアンスです。

 

2017年03月23日 坪数のお話。

チラシやネットでよく

「土地〇〇坪付」とか

「建坪〇〇坪のお家」とか

のキャッチコピーを見かけますよね。

この「坪数」というのはどれ位の広さなのか?

ちょっと気になりませんか?

むかしむかしは、契約書とかに「〇〇坪」と書いたとか書かないとか定かではありませんが

現在は、「取引」とか「証明」には「坪」の使用は禁止されています。

「坪」っていう方がなんとなくイナセで粋な感じかしますけどね。

1坪というのは、約3.3㎡です。

「畳2畳分」が約一坪です。

一般的な新築建売物件の間取りですと、

トイレは約畳1畳分ですから「半坪」

洗面所やお風呂が「1坪」のところが多いですね。

では、最後に「㎡数」を「坪数」に換算するときの簡易計算式を。

〇〇㎡×0.3025=坪数

となります。

不動産業界に入ると最初の頃に教えられます。

例えば、100㎡の土地ならば

100×0.3025=30.25坪  って感じです。

計算するのは面倒くさいですか?

だったら、

85㎡が約25坪。100㎡は約30坪。

130㎡は約40坪。150㎡は約45坪。

165㎡は約50坪。200㎡は約60坪。

とこれ位の目安だと覚えてくださいね。

不動産業界に慣れてくると覚えてしまうよく使い坪数ですよ。

 

2017年02月06日 住宅ローンの金利はどうやって決まるのか?

住宅購入で最も気になる事の一つは「住宅ローン」の金利ではないでしょうか?

金利によって月々のお支払いが変わってきますから気になって当然ですよね。

今日はそんな住宅ローンの金利はどう決まるのかというお話。

住宅ローンの金利は、変動金利型と10年以上の固定金利期間選択型や全期間固定金利型では決まり方が違います。

変動金利型の金利は、「短期プライムレート」を基準に決められています。

短期プレイムレートは、銀行が優良企業に対して適用する「最優遇貸出金利」の1年以内の短期で貸し出す際の金利のことです。

短期プライムレートに1%程度を上乗せした金利が変動金利型の店頭金利となり、そこから銀行の優遇金利を引いた分が最終的な適用金利になります。

この短期プライムレートに影響するのが、金融機関同士が無担保で資金を融通し合う「無担保コールレート」の金利です。

日銀は金融政策としてこの金利をコントロールしています。そのためこの金利を「政策金利」と呼びます。

固定金利期間選択型の10年以上や全期間固定金利型などの長期住宅ローンです。これらの指標は「新発10年物国債」の利回りです。

2016年9月、日銀は「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」を発表し、2%の「物価安定の目標」を実現し持続するため、必要な時点まで「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」を行うと宣言。

長短金利操作の方法として、長短金利の操作を行う「イールドカーブ・コントロール」を打ち出しました。

10年物国債の金利がほぼ0%で推移するように長期国債の買入をコントロールするというものです。

このマイナス金利の影響で「新発10年物国債」の利回りもマイナスになりましたが、9月以降はプラスに。

そして11月にトランプ氏がアメリカ大統領に決まり、株価が上昇、為替も円安ドル高に。アメリカ国が上昇して、日本の国債も上し一時は0.1%まで戻しました。

このように現在は、政策金利・10年物の国債利回りともに、日銀の金融政策によってコントロールされている状況です。

2016年12月20日 住宅ローン減税のお話。

今年も残すところあとわずか。徐々に年末っていう気分になってきました。

年末といえば、【住宅ローン減税】の季節。

今年初めて住宅ローンを借りた方も2年目以降の方も折角の減税ですから利用してくださいね。

そこで、今日は【住宅ローン減税】のおさらいをしたいと思っています。

まず、基本的な【住宅ローン減税】の概要ですが、

ご存知かもしれませんが、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、

一定の要件を満たせば住宅ローン控除を利用することができるのが【住宅ローン減税】です。

その要件とは、

■年収300万円以下

■自ら居住していること(床面積の1/2以上が居住用)

■床面積が50㎡以上

■中古住宅の場合、戸建ては築20年以内、マンションは築25年以内。または、一定の耐震基準に適合する

■住宅ローンの返済期間が10年以上であること

などです。

「自らが居住」している。といのはあくまでも「住民票」がそこのある。ということですから

「住民票」が別な場所にあると「自ら居住」に該当しないので気をつけてください。

 

控除額は年末の住宅ローン残高の1%の額ですが、最大控除額は入居年や消費税率で違ってきます。

一般住宅の場合、最大控除額は消費税が適用される物件で年40万円。

中古住宅の個人間売買(仲介)で消費税がかからないものは年20万円。

認定住宅(認定長期優良住宅や認定低炭素住宅)の場合、

消費税が適用される物件で年50万円。

消費税非課税の物件で年30万円です。

中古住宅でも、売主が不動産業者などの物件を購入した場合は消費税がかかります。

じゃぁ、実際にいくら減税になるんんだろう?と思いますよね。

実は、「国税庁」のサイトで自動計算できます。(便利な時代になりました)

また、対面がいい場合は確定申告時期の税務署の相談コーナーで相談してください。

この時に毎年11月頃に金融機関から送付される

「住宅ローン残高証明書」が必要になりますので大切に保管してください。

会社員であれば、確定申告は初年度だけで、

2年目以降は、会社で行う「年末調整」で済みます。

いろいろと面倒ではありますが、結構な金額ですからしっかりと確定申告して

【住宅ローン減税】を受けてくださいね。

 

といわけで、今年の「不動産コラム」は今回の記事で最後です。

また、来年も「いつか役立つかもしれない」コラムを書いていきますので

よろしくお願いします。

2016年11月25日 住宅ローンの延滞のお話。

ついに手に入れた、念願のマイホーム。

私にも経験がありますが、新居に引っ越した日は、ほんとうにウキウキします。

でも、ウキウキ気分ばかりではなくて、マイホーム購入とほぼ同時に住宅ローンの支払いも始まります。

もちろん、それは分かっていて購入したのですが

何等かの事情で延滞してしまった。

ということも無きにしも非ず。

今日は、そんな住宅ローン延滞のお話をします。

 

住宅ローン延滞で一番気がかりなのは、

「信用情報」に記録が載ってしまう。ことでしょうか。

では、一体何日延滞したら「信用情報」に記録が載ってしうかというと、

基本的には1日でも延滞したら記録に残ります。

数日レベルの延滞ならば審査に問題ないという金融機関もありますが

信用情報に傷はつくことは確実ですので、

延滞は1日にもしないようがいいでしょう。

 

では、一度「信用情報」に傷がついてしまったら、

どのくらいの期、その記録が残ってしまうのか?

ここも気になるところだと思います。

この辺は正確には、わかっていませんが

延滞が解消されてから1~5年は記録が残っているようです。

記録されている内容は、

何を延滞したのか?

延滞がどのように解消されたのか?

が主な内容になります。

また、延滞が解消されず強制的に解約された場合は、

解約の日付から、5年間は記録が残るよう様です。

 

過去に何らかの事情で、何かのローンを延滞した経験のある方は、

そのローンを完済していから5年が経過していないと

「信用情報」に記録が残り住宅ローンの審査を通過するのは難しくなります。

逆に、現在住宅ローンの返済が厳しく払い続けられないかな?と思ったら

延滞する前に、借入先の金融機関に相談してください。

支払期間を延長し、その分月々のお支払いを安くすることなども可能かもしれません。

万一、延滞してしまうと「信用情報」に記録され

その後クレジットカードが作れなくなったり、

住宅以外のローンが組めなくなります。

 

いづれにせよ、購入時に無理のない返済計画を立てることが重要です。

新居に対する希望はたくさんあると思いますが、

そのすべてを叶えようとすれば、当然物件価格も高くなります。

そんなときは無理をして高額物件を契約するのではなく

優先順位の低い条件を妥協することも大切です。

不動産会社の営業マンに、よく質問して

無理のない返済で購入できる物件を契約しましょう。

 

 

2016年09月01日 若年層の中古住宅支援

国土交通省は24日、40歳未満の若年層に限り、中古住宅を購入し、リフォーム工事や耐震改修をした場合、最大65万円を補助する新たな制度を創設する方針を決めた。マイホームを初めて購入したり、子育てを始めたりする年齢層である30代にターゲットを定め、中古住宅取引の活性化につなげるのが狙い。

新制度では、住宅の劣化具合を専門家に調べてもらう建物状況調査(インスペクション)を実施した上で、断熱性能の高い二重サッシを取り付けるなどのリフォーム工事をした場合、最大50万円を支給。耐震改修も実施すれば上乗せして最大65万円を補助する。

これに併せ、年齢制限のない支援制度も設ける。中古住宅を購入してリフォーム工事をした場合は最大30万円、同時に耐震改修も行えば最大45万円を補助する。耐震化していない古い住宅を壊して建て替える際に最大50万円を支援する仕組みも新たに設ける。

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国が若年層への中古住宅購入支援を決めましたね。

20代・30代の若い世代への支援は大歓迎です。

とかく社会保障(年金・医療)にお金がかかる。と

年金・健康保険料は高くなり

それでも足らないとばかりに消費税を上げる。

その財源で得をするのは、年配者ばかり。

これでは、不公平だし若い世代の勤労意欲もわきません。

そんな中少しでも若い世代に向けた政策を実施する事はいいことです。

最大65万円ですか。

65万円有れば、どんな工事かできるでしょうか?

建物の大きさにもよりますが、弊社の見立てなら

内装なら、クロス、CFの張り替え、畳の表がえ、フスマ・障子の張り替え位できます。

水周りなら、トイレ・洗面台・それと単体のキッチンの交換

外回りなら、外壁の塗り替えも出来るかな?

あとはカースペース増やすとか。

いずれにしても色々と出来そうですね。

まぁ、どうせ買うなら「新築」がいいのでしょうが

実際に割安感があるのは中古物件です。

これを機に、中古物件も視野に入れて住宅探しをしてみてはいかがですか?

◆中古物件を探すなら「不動産物語」で!

http://hudousanmonogatari.com/

 

2016年06月29日 34条12号

ネットやチラシの売地物件で

【34条12号】という表示をたまに目にしませんか?

都会の方ではあまりお目にかからないと思いますが

この辺(愛和住販のある川越や坂戸エリアなど)の物件では

たまに目にすることがあると思います。

今日は、この【34条12号】について簡単に説明します。

まずこの「34条」って~のは

【都市計画法】の第34条ということです。

で、何が書いてあるかと言うと

【市街化調整区域】の例外基準・例外規定です。

通常市街化調整区域内の土地は

開発行為をすることができず

従って住宅を建設するすることも出来ないのですが

この【34条12号】に区域内に指定された土地に関しては

ある一定の条件のもと、

例外的に開発・建築行為が可能になると言うものです。

では、その条件というと

①自己用住宅である事(建売分譲はできません)

②その土地と同じ市町村または、

その市町村に隣接(くっついている)している市町村の【調整区域内】に、

③【本人の家族なら6親等・配偶者の家族なら3親等】の

④【親族が20年以上】住んでいる。

このような条件を満たす方であれば

自己用住居としての開発・建築が可能。

そのような土地を【34条12号】といいます。

更に簡単に言うと、12号の場合は

【誰でも】家を建てる事はできない。

建築可能な人が限られている。と言うわけです。

まずは、調整区域に20年以上住んでいる親戚かいるかどうか?

そこがスタート地点です。

このように建築出来る人が限られているので

周辺相場よりも安く販売されている土地が多いです。

ですから、この建築可能な人に

自分が該当していればかなりお買い得な物件と言う事です。

ちなみに【34条11号】とい物件も最近は少なくなりましたがあります。

11号の方は建築主に特に縛りはありませんが

やはり自己用住居に限られる物件が多く(そうじゃない物件もあります)

建て売りは少ないですね。

調整区域内の建売住宅は、

この34条11号の区域に該当している場合がほとんどですが

ごく稀にコンプライアンスを守らない業社が

12号の区域に違法ではないが不適切な建売分譲をしている場合がありますのでご注意を。

12号の物件ですと売却時にも相手を制限されるので

調整区域内の物件は、11号なのか12号なのか調べてからご契約ください。

最後に、愛和住販では現在、ふじみ野市亀久保に

【34条12号】の土地を3区画分譲しています。

興味のある方

また12号についてご自身が該当するかどうか知りたい方は

お気軽にご連絡くださいね♪

 

2016年02月25日 マイナス金利・住宅ローン

史上初のマイナス金利がスタートしましたね~。

それに付随して、住宅ローン金利も下がりました。

いままでも、住宅ローン金利は低金利で推移してましたが

更に低金利に。

私も30年間不動産業界にいますが

まさに、いままで見た事もない超低金利です。

10年前から比べると1%超も金利が低い。

総支払額は、数百万円違ってきますから

住宅購入をお考えのお客様にはチャンス到来です。

さて、住宅ローンの金利と言えば

変動型と固定型があります。

固定型には、フラット35の様な長期(全期間)固定型の商品があります。

この変動型と固定型。

どちらがいいですか?とよく質問されます。

とりあえずの金利が低く支払いが安いのは変動金利ですが

変動金利はその名の通り、金利の動向に左右されるという一面を持っています。

さて、一体どちらを選ばいいのか?という話になりますが

これは、そのご家庭によって違ってきますので一概には言えませんが

一般論を言えば、

繰上げ返済を積極的にする。という計画の方は変動金利

それ以外の方は、フラット35がいいと思われます。

もっとも、繰上げ返済をどんどんしていこうと思っていても

なかなかそう簡単にはいきませんよね。

ですから、一般的な方にはフラット35の様な固定金利型商品がいいと思います。

フラット35ならば、支払い額も支払金利もずっと変わりませんので安心です。

ましてや今の様な超低金利で借り入れで気なら

固定金利の方が絶対お得です。

この先、金利が下がってもおそらくあと僅かでしょう。

逆に景気か回復すれば金利は上がります。

すでにマイナス金利になってのですから、今から更に金利が下がる可能性よりも

上がる可能性の高いわけです。

そうなると今のうちに固定してしまった方がいいかな。と思います。

あとは、お客様のお考え次第ですが。

どちらにしても、空前の低金利なのは間違いなく

今のところ、不動産価格も東京など一部の地域を除けば

価格が高騰しているような様子はありませんから

住宅購入にはチャンスではないかと思います。

2016年02月07日 任意売却のお話

時々、不動産の物件広告で

「任意売却物件」って言葉を目にしませんか?

この任意売却ってなんですか?と先日お客様から質問されました。

なので、今日は「任意売却」についてお話します。

任意売却とは、何らかの理由で住宅ローンの支払いが困難になって売却に出された物件です。

もう少し正確に言うと

任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になり

売却してもローンの残債が残ってしまい競売にかけられる前に

債権者の同意のもと一般市場に売却出す。という事です。

任意売却では、仲介者(不動産会社)が債権者(金融機関等)と交渉することで

住宅ローンを完済しなくても、抵当権をしてくれるようにする。という事です。

一般的には競売よりも高く売る事ができます。

ただし、注意してほしいのは残った債務の支払い義務がなくなるわけではありません。

なかには、任意売却をすれば住宅ローンが全て無くなるかのごとく言う業者さんもいるようですが

それは間違いです。

自己破産でもしない限り、残債の支払い義務は残りますのでご注意ください。

それでも、住宅ローンの支払いの督促に追われているよりは

少しでも残債を減らし、支払いを楽にした方がいいと思いますし

競売にかけられるよりは、任意売却の方がメリットがあります。

いま、もしも住宅ローンの返済に悩んでいるのなら

是非、一度御相談ください。

 

 

 

当サイトについて

本日は、愛和住販のコーポレートサイトに

お越しいただきましてありがとうございます。

当サイトは弊社スッタフのブログが中心のサイトです。

各ブログを通じて、弊社やスタッフの事を

多少なりとも分かっていただければ嬉しい限りです。

物件の検索については別のサイトを

ご用意させていただいています。

 

売買は

http://hudousanmonogatari.com/

賃貸は

http://chintaimonogatari.com/

売却は

http://outibaikyakumonogatari.com/

 

 

 

 

愛和住販ってどんな会社?

愛和住販は、新築戸建て・中古戸建

中古マンション・土地の売買・買取・売却をしています。

現在、坂戸市と川越市の2店舗で営業中です。

川越店は、川越市・ふじみ野市・狭山市・入間市

飯能市・所沢市・上尾市・川島町などのエリアを

坂戸店は、坂戸市・鶴ヶ島市・東松山市・熊谷市

北本市・桶川市・入間郡・比企郡・大里郡などのエリアを

主に取り扱っています。

買取・売却は上記のエリアに関わらず、

全国どこでも取扱いOKです。

仲介手数料は、新築戸建てはいつでもどこでも0円(無料)で、

自宅売却は、いつでもどこでも半額でやらせてもらいます。

年末年始以外は無休で営業しています。

仲介手数料の件も、営業日の件も、買取の件も

どうしたらお客様に喜んでももらえるか?

その結果こんな風にしてみました。

コンビニに匹敵するほどの数のある不動産会社のなかで

愛和住販を選んでくださったお客様

本当にありがとうございます。

これからも正直に地道に頑張っていきたいと思っています。

 

 

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